Werden Immobilienkredite vergeben, wird als Sicherheit in den meisten Fällen die Eintragung einer Grundschuld vereinbart. Diese Grundschuld soll die Bank im Insolvenzfall des Kreditnehmers schützen und die Rückzahlung des Kredites sichern.

Dass die Grundschuld als Sicherheit überhaupt genutzt werden kann ist es notwendig, dass die Immobilie mindestens den Wert des vergebenen Darlehens aufweist. Dies müssen die Banken natürlich prüfen. Eine solche Prüfung wird Beleihungswertprüfung genannt.

Im Rahmen einer solchen Beleihungswertprüfung wird sowohl der Boden- wie auch der Immobilienwert berücksichtigt. Der Bodenwert ist relativ einfach zu bestimmen, denn die Bauämter der Städte oder Regionen verfügen über eine so genannte Bodenrichtwertkarte. Auf dieser Karte ist zu erkennen, wie hoch der Wert pro Quadratmeter in der jeweiligen Stadt oder Region ist. Dieser Wert kann nun mit der laut Grundbuch ausgewiesenen Anzahl der Quadratmeter des Grundstücks multipliziert.

Die Bestimmung des Immobilienwertes nimmt hingegen mehr Zeit in Anspruch. Hier ist es wichtig, die Ausstattung des Hauses zu prüfen, denn der Wert eines Hauses mit nur geringer Ausstattung ist natürlich niedriger als der Wert eines Hauses mit gehobener Ausstattung. Hier verlassen sich die Banken nicht nur auf die Aussagen der Hausbesitzer, sondern sie lassen sich auch Fotos des Objektes einreichen. Bei besonders hohen Krediten, oft ab 250.000 – 300.000 Euro, wird vielfach sogar ein Sachverständiger eingesetzt, der den Wert der Immobilie prüfen soll.

Wurden Boden- und Immobilienwert bestimmt, kann nun der aktuelle Verkehrswert des Hauses festgelegt werden. Dieser Wert gibt an, zu welchem Preis das Haus aktuell auf dem Markt verkauft werden könnte. Da die Verkaufspreise von Immobilien jedoch schwanken und bei einer eventuellen Versteigerung niedrigere Werte erzielt werden können, nehmen die Banken von diesem Marktwert einen Sicherheitsabschlag von 10-20%.
Der jetzt ermittelte Wert stellt den Beleihungswert dar. Üblicherweise vergeben die Banken ihre Darlehen bis zu 80% dieses Beleihungswertes. Auch höhere Finanzierungen sind möglich, allerdings ist der Kredit dann nicht in vollem Umfang abgesichert, wodurch zum Teil Zinsaufschläge berechnet werden.

Beleihungsprüfung beim Immobilienkredit © Doris Heinrichs - Fotolia.com